(QBĐT) - Khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất; quyền định đoạt quyền sử dụng đất (QSDĐ), giấy chứng nhận QSDĐ của hộ gia đình và việc ghi tên trên giấy chứng nhận QSDĐ đang là vấn đề gây nhiều tranh cãi từ văn bản pháp luật đến thực tiễn xét xử các vụ án về đất đai liên quan đến hộ gia đình.

Trước đây, các văn bản luật liên quan đến đất đai chưa đưa ra được định nghĩa tổng quát “thế nào là hộ gia đình” nên rất khó xác định thành viên trong hộ gia đình gồm những ai có QSDĐ. Từ khi Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn dưới luật có hiệu lực, về cơ bản khắc phục được nhiều vướng mắc trong thực tiễn xét xử.

Các bộ luật dân sự trước đây khái quát được thế nào là tài sản chung của hộ gia đình nhưng không có căn cứ pháp lý xác định thế nào là “tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình”, chỉ quy định có hay không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất.

Mặt khác, trên giấy chứng nhận QSDĐ đối với hộ gia đình cũng không liệt kê tên các thành viên chung QSDĐ. Tuy nhiên, những người cùng QSDĐ này lại được liệt kê trong các văn bản khác như quyết định giao đất, các giấy tờ về nhận chuyển nhượng QSDĐ…

Điều này dẫn đến tình trạng khi chủ hộ ký hợp đồng thế chấp nhà gắn liền với QSDĐ không giao đầy đủ hồ sơ liên quan đến các đồng sở hữu nhà và QSDĐ của hộ, gây khó khăn trong việc xác định những thành viên trong hộ có cùng quyền sở hữu nhà và QSDĐ. Vì thế, hợp đồng thế chấp cũng như các giao dịch khác đối với tài sản chung của hộ có khả năng vô hiệu nếu không xác định đủ thành viên trong hộ có QSDĐ.

Từ những bất cập trên, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ TN-MT kịp thời khắc phục những vướng mắc trên.

Theo quy định tại khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, nếu thiếu một trong 3 yếu tố sau đây thì không được coi là thành viên “hộ gia đình sử dụng đất”: những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình; đang sống chung; có QSDĐ chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ.

Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác (Bộ luật Dân sự 2005 quy định phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý). Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định (trừ trường hợp sở hữu chung của vợ chồng).

Tuy nhiên, vấn đề quan tâm hiện nay là tuy pháp luật hiện hành quy định mới, hoàn thiện những nội dung liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất nhưng lại chưa có quy định chuyển tiếp những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình trước đây thì phải hiểu và vận dụng thế nào cho đúng.

Đây chính là thực tiễn mà các cơ quan bảo vệ pháp luật như Tòa án, Viện kiểm sát cũng như pháp chế ngân hàng, công chứng viên lúng túng khi gặp phải giấy chứng nhận QSDĐ chưa ghi cụ thể các thành viên hộ gia đình sử dụng đất, từ đó dẫn đến các tranh chấp.

Hiện nay, hầu hết các tranh chấp đất đai đều xoay quanh vấn đề: hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, hoặc ghi cả họ, tên, năm sinh của cả hai vợ chồng mà một trong hai là chủ hộ gia đình, nhưng lại không liệt kê các thành viên khác trong hộ gia đình.

Do đó, khi giải quyết các vụ án dân sự cần xác định thành viên của hộ gia đình có QSDĐ thì TAND các cấp cần lưu ý: thời điểm xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có QSDĐ là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Tòa án cần phải yêu cầu đương sự cung cấp các loại giấy tờ liên quan để chứng minh như: Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình; quyết định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, từ đó có thể xác định được đất Nhà nước giao cho cá nhân hay hộ gia đình. Nếu cấp cho hộ thì những cá nhân nào trong hộ được QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu đất chuyển nhượng) để biết ai là người có công sức đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng trên.

Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình về nguyên tắc phải căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho ý kiến xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và yêu cầu họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Ngoài những người là thành viên hộ gia đình có QSDĐ, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị QSDĐ hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Cần xác định chính xác pháp luật tương ứng áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án: xác định thành viên trong hộ (Luật Đất đai năm nào); quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình (Bộ luật Dân sự năm nào); Nghị định, Thông tư nào hướng dẫn về việc ghi tên trên giấy chứng nhận QSDĐ…

Ngoài ra cần lưu ý về sổ hộ khẩu, vì sổ hộ khẩu là loại giấy tờ để quản lý về nơi cư trú nên nó chỉ có khả năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân mà không phản ánh, thể hiện được các tiêu chí để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (khoản 1, Điều 24, Luật Cư trú 2006).

Vì vậy cần phải xem xét theo từng trường hợp cụ thể, nơi thường trú thì không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang chung sống với nhau, cùng nhau sản xuất kinh tế mà phải nhận thức “đang chung sống” tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ, là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia góp ý kiến của người này đối với giao dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập.

Trong thực tế, có trường hợp một thành viên trong gia đình thoát ly khỏi quê hương làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác (trước thời điểm tạo lập QSDĐ) mà chưa có nhà riêng, chưa chuyển hộ khẩu thì vẫn được coi là cùng hộ khẩu với gia đình nhưng không được quyền định đoạt QSDĐ

Trường hợp khác, sau khi tạo lập QSDĐ, một người tuy không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại do chuyển hộ khẩu đi nơi khác, nhưng lại là thành viên sử dụng đất, do tại thời điểm tạo lập tài sản đó người này là thành viên của hộ gia đình và còn sống chung (có đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng QSDĐ hay nằm trong đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ) thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (khoản 2, Điều 3, Luật Đất đai 2013; khoản 1, Điều 102, Bộ luật Dân sự 2015).

Trên đây là một số quy định pháp luật đất đai cần lưu ý để áp dụng trong việc giải quyết các vụ án tranh chấp QSDĐ liên quan đến hộ gia đình trong thực tiễn hiện nay.

Nguyễn Thanh Xuân, Chánh án TAND tỉnh