(QBĐT) - Thay vì ghi đúng giá trị thực tế trong hợp đồng mua bán đất theo quy định, những người mua bán đất đai đã bắt tay nhau khai thấp xuống nhiều lần giá trị thửa đất thực tế giao dịch để tránh phải nộp một khoản tiền thuế khá lớn, gây thất thu cho nguồn ngân sách. Trong khi đó, theo các cơ quan chức năng, khó có thể kiểm soát được các giao dịch theo kiểu tự thỏa thuận bằng “miệng” này?

“Lách thuế” bằng giá trị hợp đồng “ảo”

Sau gần 1 năm rao bán và nhiều lần thỏa thuận giá cả, anh T. chấp nhận bán mảnh đất diện tích hơn 150m2 ở phường Bắc Lý với giá 450 triệu đồng.

So với giá cả mặt bằng chung của khu vực này, nhiều người cho rằng mảnh đất của anh bán được giá. Một hợp đồng giữa người bán và người mua được lập ra trên cơ sở các thỏa thuận của 2 bên.

Trong hợp đồng ghi rõ, anh N. là người mua mảnh đất trên là bên thực hiện toàn bộ nghĩa vụ nộp thuế và làm các thủ tục chuyển đổi chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

Tuy nhiên thực tế, theo thỏa thuận “miệng” giữa 2 bên, anh T. mới là người thực hiện các nghĩa vụ trên. Điều đáng ngạc nhiên là, trong các thủ tục hồ sơ chuyển nhượng giữa 2 bên tại phòng công chứng, mảnh đất nói trên chỉ được giao dịch với giá hơn 80 triệu đồng và anh T chỉ phải nộp một khoản thuế gần 2 triệu đồng.   

Tương tự năm 2017, anh P. bán một mảnh đất diện tích gần 200m2 với giá hơn 1 tỷ đồng. Theo hợp đồng anh P. là bên hoàn tất các thủ tục và hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Thời điểm làm hợp đồng, giá trong hợp đồng của mảnh đất nói trên cũng chỉ hơn 300 triệu đồng. Nhờ đó, khoản thuế anh P. phải nộp chỉ khoảng 6 triệu đồng.

Anh P. cho biết: "Tất cả các thỏa thuận chủ yếu được trao đổi bằng miệng, như: giá cả, cách thanh toán, ai có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục giấy tờ, đặt cọc bao nhiêu. Nếu đồng ý thì hai bên đến công chứng. Tất cả các thủ tục sẽ được phía công chứng tư vấn.

Theo anh P., buôn bán là vậy, hai bên thỏa thuận rồi thì cứ thế mà kê khai. Trách nhiệm thuộc về bên nào, thì bên đó phải hoàn thành. Còn nếu bị cơ quan chức năng phát hiện “lách thuế” thì chịu phạt thôi. Riêng nội dung này cũng đã được 2 bên thỏa thuận từ trước rồi".

Một người chuyên môi giới nhà đất chia sẻ, chẳng dại gì phải khai đúng số tiền khi mua hoặc bán đất để phải chịu một nộp một khoản tiền thuế lớn. Hầu như giá cả ghi trong các hợp đồng mua bán đất đều được áp dụng và tính toán sao cho bằng hoặc nhỉnh hơn mức giá nhà nước quy định. Vì vậy, giá giao dịch trong các hợp đồng này thường thấp hơn rất nhiều lần giá cả thực tế trên thị trường.

Đây là chiêu “lách thuế” của những người mua bán đất. Người môi giới nhà đất này còn cho biết, chẳng ai kiểm soát việc người mua và người bán kê khai giá trị trong các giao dịch đất đai cả. Và cũng chẳng ai biết mà kiểm tra, xử phạt.

Đó là chưa kể, thậm chí các văn phòng công chứng khi làm các thủ tục, cũng không cần hỏi giá cả giao dịch thực tế bao nhiêu mà chỉ căn cứ giá quy định của nhà nước để làm hợp đồng cho họ. Việc làm này, vô tình tiếp tay cho những hành vi “lách thuế” này.

Trả lời câu hỏi, có hay không thất thoát thuế, khiến ngân sách nhà nước bị thất thu trong lĩnh vực đất đai? Ông Ngô Văn Thuận, Phó Cục trưởng Cục thuế tỉnh cho biết, khó có thể nói rằng không xảy ra thất thoát, nhưng mức độ thất thoát như thế nào, nhiều hay ít mà thôi.

Các hợp đồng mua bán đất hầu hết không phản ánh đúng giá giao dịch trên thị trường, bởi đó là thỏa thuận giữa người mua và người bán. Cơ quan Thuế quản lý nguồn thu thuế chủ yếu chỉ căn cứ vào việc tự khai, tự tính của các bên trong hợp đồng, chứ không can thiệp và cũng không có cơ chế nào để kiểm tra, kiểm soát.

Lo thất thoát thuế ở các dự án phân lô bán nền

Cũng theo ông Ngô Văn Thuận, Phó Cục trưởng Cục thuế tỉnh, vấn đề cơ quan thuế lo lắng nhất là thất thu thuế ở các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở thương mại và phân lô bán nền.

Bởi, trong các hồ sơ, hợp đồng không thể hiện và cũng không phản ánh được những biến động của các giao dịch đất đai theo giá trị thực tế trên thị trường. Mặc dù, khi triển khai dự án, Hội đồng thẩm định giá đất đã định giá đất cho từng khu vực, từng dự án. Các doanh nghiệp sẽ căn cứ vào giá đó, chủ động tự tính toán, tự tổ chức phân lô, bán nền cho các cá nhân, sau đó họ sẽ tự kê khai, quyết toán thuế với cơ quan thuế.

Cơ quan thuế sẽ tiếp nhận hồ sơ kê khai, quyết toán, sau đó tiến hành kiểm tra xem toàn bộ hồ sơ quyết toán thuế đó đúng hay sai. Còn việc họ bán với giá cao nhưng kê khai, quyết toán thuế thấp, thực ra có thể biết, nhưng để thu thập đủ chứng lý để xử lý là rất khó.

Theo quy định, hiện việc thực hiện các nghĩa vụ thuế, vẫn chủ yếu căn cứ vào sự chủ động kê khai và sự trung thực của doanh nghiệp. Cơ quan Thuế chỉ kiểm tra, đối chiếu và phát hiện vi phạm thông qua việc quyết toán thuế của doanh nghiệp khi đối chiếu với các hồ sơ, hợp đồng, hóa đơn xuất bán.

Ông Ngô Văn Thuận, Phó Cục trưởng Cục Thuế tỉnh cho biết: “Để hạn chế tình trạng thất thoát thuế trong lĩnh vực đất đai, cơ quan thuế cũng đã chỉ đạo bộ phận thanh tra, kiểm tra thuế, khi kiểm tra quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản cần phải làm rõ xem giá bán của họ có đúng với giá của UBND tỉnh hay không? Nếu giá cao hơn thì không có vấn đề gì cả, nhưng nếu thấp hơn thì cơ quan thuế phải xem xét và căn cứ giá ấn định của UBND tỉnh để xem xét tính toán lại, nhằm tránh thất thu thuế.

Ngoài ra, do phần lớn các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở thương mại và phân lô bán nền đều ở ngoại tỉnh, nên chúng tôi yêu cầu các doanh nghiệp này phải kê khai, nộp thuế tại tỉnh để kiểm soát”.

Dương Công Hợp